WEG-Wirtschaftsplan:

Ist ein vom Kalenderjahr abweichender Wirtschaftsplan anfechtbar?

Ein vom Kalenderjahr abweichender Wirtschaftsplan entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ein entsprechender Beschluss ist grundsätzlich anfechtbar. Ausnahmsweise ist die Anfechtung aber treuwidrig und daher erfolglos, wenn
•    der abweichende Zeitraum jahrelang geduldet wurde,
•    für den anfechtenden Eigentümer keine Nachteile entstehen und
•    der Anfechtende nicht versucht hat, vor der Beschlussfassung darauf hinzuwirken, dass auf das Kalenderjahr umge-stellt wird.

Hintergrund: Der Wirtschaftsplan muss für ein Kalenderjahr erstellt werden (§ 28 Abs. 1 WEG). Dieses gesetzliche Gebot kann grundsätzlich nur durch eine Regelung in der Teilungserklärung oder durch sonstige Verein-barung geändert werden. Eine generelle Änderung durch Mehrheitsbe-schluss ist nicht möglich. Ein solcher Beschluss wäre nichtig. Wird in einer Eigentümergemeinschaft über Jahre hinweg abweichend vom Kalenderjahr – also falsch – abgerechnet und wurde diese Abrechnungsweise von den Wohnungseigentümern stets geduldet, kann die plötzliche Anfechtung eines Eigentümers treuwidrig und damit erfolglos sein.
Der konkrete Fall: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft stellt über mehrere Jahre hinweg Wirtschaftspläne auf, denen nicht das Kalenderjahr zugrunde liegt. Nachdem im Jahre 2007 erneut ein vom Kalenderjahr abweichender Wirtschaftsplan beschlossen wird, ficht ein Eigentümer diesen Beschluss plötzlich an.
Die Entscheidung des OLG München: Die Anfechtung scheitert! Nach Ansicht des Gerichts ist die Anfechtung des Wirtschaftsplans angesichts der erheblichen Schwierigkeiten, die mit einer rückwirkenden Umstellung der Abrechnungszeiträume verbunden wären, treuwidrig und muss daher erfolglos bleiben. Zwar entspricht der vom Kalenderjahr abweichende Wirtschaftsplan nicht der gesetzlichen Vorgabe (§ 28 Abs. 1 WEG). Hierbei handelt es sich jedoch nur um eine Ordnungsvorschrift. Der Anfechtende hat vorliegend durch die richtige Abrechnungsweise keinerlei wirtschaftli-chen oder sonstigen Vorteil. Zu berücksichtigen ist weiter, dass diese Abrechnungsweise jahrelang geduldet wurde. Ohne vorherige Aufforderung, den Wirtschaftsplan nunmehr ordnungsgemäß zu erstellen, ist die Be-schlussanfechtung daher treuwidrig. (OLG München, 17.2.2009 – 32 Wx 164/08)
Das sagt Ihr Anwalt: Der kritische Eigentümer sollte zuerst den Verwal-ter auffordern, auf das Kalenderjahr umzustellen. Der Verwalter muss die-sem Wunsch entsprechen. Tut er es nicht, kann der Eigentümer anfechten, ohne den Einwand der Treuwidrigkeit zu riskieren.
Verjährung in der Eigentümergemeinschaft: Wann verjährt der Anspruch auf Herstellung eines erstmaligen ordnungsmäßigen Zustands der Wohnanlage?

Der Anspruch auf Herstellung eines erstmals ordnungsmäßigen Zustandes der WEG-Anlage verjährt nach drei Jahren. Die Verjäh-rungsfrist beginnt ab Kenntnis, dass die Anlage nicht dem Aufteilungsplan entspricht. Ein Zweiterwerber muss sich die Kenntnis (bzw. fahrlässige Unkenntnis) seines Vorgängers zurechnen lassen.

Der Fall: Es geht um eine Wohnanlage aus dem Jahre 1991. Eine Kellerfläche (Einheit Nr. 25) verfügt entgegen dem Aufteilungsplan nicht über ein Fenster an der Hinterfront, sondern nur – über ein nur sehr kleines Fenster – an der Giebelfront. Der Sondereigentümer dieser Kellereinheit moniert diesen Umstand zwar in der Eigentümerversammlung des Jahres 1993, verfolgt ihn aber nicht weiter. 10 Jahre später – im Jahr 2003 – verkauft er die Kellereinheit. Der Erwerber möchte dort ein Büro einrich-ten. Weil der Raum hierfür zu dunkel ist, möchte er ein größeres Fenster einbauen. In der Eigentümerversammlung vom März 2006 wird sein entsprechender Antrag abgelehnt. Der Eigentümer ficht diesen ablehnenden Beschluss an. Außerdem möchte er erreichen, dass in seinem Keller der Zustand entsprechend Aufteilungsplan hergestellt wird. Die beklagten Eigentümer berufen sich auf Verjährung.

Die Entscheidung: Der anfechtende Eigentümer verliert den Prozess. Das Gericht musste nicht klären, ob der Erwerber hinsichtlich seines Kel-lers überhaupt einen Anspruch auf Herstellung eines erstmaligen ord-nungsmäßigen Zustands hat. Denn ein solcher Anspruch wäre jedenfalls schon verjährt. Der Anspruch auf erstmalige planmäßige Herstellung ver-jährt in drei Jahren. Da die Verjährungsfrist bei einer im Jahr 1991 errich-teten Anlage ab 1.1.2002 zu laufen anfängt (Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB), ist der Anspruch am 31.12.2004 verjährt. Der Erwerber hatte auch die erforderliche Kenntnis, d.h. er wusste bereits vor dem 1.1.2002, dass das Fenster in der Kellereinheit Nr. 25 nicht dem Auftei-lungsplan entsprach. Zwar kannte der Erwerber selbst diesen Fehler zu dieser Zeit noch nicht, weil er zu dieser Zeit noch gar nicht Eigentümer dieser Kellereinheit war (sondern erst ab 2003). Jedoch ist nicht auf ihn, sondern auf seinen Rechtsvorgänger abzustellen. Dieser hat spätestens im Jahr 1993 (Monierung dieses Umstands in der Eigentümerversammlung) Kenntnis von der Fenstersituation in der Kellereinheit gehabt. Diese Kenntnis muss sich der Erwerber zurechnen lassen. (OLG Düsseldorf, 12.3.2009 – I-3 Wx 60/08)

Das sagt Ihr Anwalt: Das Verjährungsargument wurde bisher selten ge-nutzt. Das kann sich ändern. Ob es im Einzelfall weiterhilft, kann Ihr Anwalt klären!

Geruchsbelästigung durch Imbiss:

Kann der Vermieter dem Imbissbetreiber fristlos kündigen?

Auch der Vermieter von Imbissräumen muss keine dauerhaften intensiven Gerüche (hier: u.a. Bratenfett) dulden, wenn im Miet-vertrag vereinbart wurde, dass belästigende Gerüche zu vermei-den sind. Er kann dann nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen.

Der konkrete Fall: Vermietet sind Räume im Erdgeschoss eines Mehrpar-teienhauses zum Betrieb eines Imbisses. Vertragslaufzeit: 10 Jahre. Nach § 13 des Mietvertrags sind belästigende Gerüche zu vermeiden. Etwa ein Jahr später stellt der Vermieter erhebliche Geruchsbeeinträchtigungen im Gebäude fest. Sowohl im Treppenhaus als auch in den Büroräumen des 1. OG riecht es stark nach Fett und Bratwurst. Mietinteressenten für das 1. OG springen ab. Nach erfolgloser Abmahnung kündigt der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Der Mieter beruft sich darauf, dass die Behör-den sämtliche Genehmigungen – auch hinsichtlich der Entlüftung – erteilt haben.
Hintergrund: Anerkannt ist, dass jedenfalls der Vermieter einer Wohnung das Mietverhältnis fristlos kündigen kann, wenn es zu unzumutbaren Geruchsentwicklungen kommt. Es fragt sich aber, ob das auch gilt, wenn ein Imbiss vermietet wurde. Denn dann ist ja Hauptzweck des Mietvertrags, dass der Mieter Speisen zubereitet.
Die Entscheidung des OLG Brandenburg: Der Vermieter gewinnt den Räumungsprozess! Wegen der intensiven Gerüche durfte er – nach ent-sprechender Abmahnung – fristlos kündigen. Ob Gerüche dem vertrags-gemäßen Gebrauch entsprechen, ist davon abhängig, welche Nutzung ver-traglich vereinbart wurde. Laut Mietvertrag war der Mieter gehalten, be-lästigende Gerüche zu vermeiden. Das hat er – vertragswidrig – nicht ge-tan. An dieser Bewertung ändert auch nichts, dass die Bauaufsichtsbehör-de das Lüftungskonzept des Mieters abgenommen hat. Denn die Mietparteien können – wie hier – auch strengere Anforderungen vereinbaren. An-gesichts der langen restlichen Vertragsdauer – noch weitere 9 Jahre – und der erschwerten Vermietbarkeit des 1. OG ist dem Vermieter daher eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten. (OLG Brandenburg, 27.5.2009 – 3 U 85/08)
Das sagt Ihr Anwalt: Bei der Vermietung von Gastronomieobjekten droht eine Risikohäufung. Speziell zur Lüftung ist zu klären: Ist eine be-hördlich genehmigte Abluftanlage „über Dach“ zu installieren? Welche Betriebszeiten? Wer übernimmt Wartung und Wartungskosten der Entlüftungsanlage? Darf auch durch Öffnen von Türen und Fenster entlüftet werden? Darf der Mieter zusätzliche kleine Exhauster und/oder Klimaanlagen nutzen? Wer ist für Reinigung und Filterwechsel zuständig?

Unwirksame Schönheitsreparaturklausel:

Muss der Vermieter auch dann renovieren, wenn unrenoviert vermietet wurde?

Ist die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam, ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, – auch während des Mietverhältnisses – die Schönheitsreparaturen in der Wohnung des Mieters auszuführen. Das gilt jedoch nicht, wenn die Wohnung unrenoviert vermietet wurde. In diesem Fall müssen weder Mieter noch Vermieter Schönheitsreparaturen ausführen.
Hintergrund: Seit ungefähr 5 Jahren kippt der BGH viele der gängigen Schönheitsreparaturklauseln. Folge: Der Vermieter – und nicht der Mieter – muss die Schönheitsreparaturen bei Renovierungsbedarf ausführen. Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass rd. 75 % aller Mietverträge davon betroffen sind. Jetzt bahnt sich ein Ausweg für die leidgeprüften Vermieter an. Wurde eine unrenovierte Wohnung vermietet, sind die Vermieter vielleicht auch nur verpflichtet, eine unrenovierte Wohnung zur Verfügung zu stellen. Konsequenz: Sie wären nicht verpflichtet, während der Mietzeit zu renovieren!
Der konkrete Fall: Der Mietvertrag aus dem Jahr 1977 enthält eine un-wirksame Schönheitsreparaturklausel. Nach § 15 des Formularmietver-trags befand sich die Wohnung im „gebrauchsfertigen“ Zustand und wurde wie besichtigt übernommen. Im Jahr 2008 erfährt der Mieter, dass die Schönheitsreparaturklausel in seinem Mietvertrag unwirksam ist. Nun möchte er, dass der Vermieter die Wohnung renoviert.
Die Entscheidung des Gerichts: Das Amtsgericht gibt dem Vermieter Recht! Er muss keine Schönheitsreparaturen in der Wohnung ausführen. Zwar ist die entsprechende Klausel unwirksam, so dass grundsätzlich der Vermieter für Dekorationsarbeiten zuständig ist. Entscheidend ist hier aber, dass die Wohnung in einem unrenovierten („gebrauchsfertigen“) Zu-stand vermietet wurde. Denn der Vermieter ist nach dem Gesetz lediglich verpflichtet, die Mietsache in demjenigen Zustand zu erhalten, wie er zu Beginn des Mietverhältnisses vertragsgemäß vereinbart wurde. Vertragsgemäß vereinbart ist grundsätzlich „derjenige Zustand, wie er zum Zeit-punkt des Abschlusses des Mietvertrags gegeben war.“ (AG Frankfurt a.M., 6.7.2009 – 33 C 4800/08-50)
Das sagt Ihr Anwalt: Natürlich wehren sich die Vermieter mit Händen und Füßen, um bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel nicht sämtliche vermietete Wohnungen in regelmäßigen Abständen renovieren zu müssen. Ansatzpunkt könnte – wie hier – die Vermietung einer unreno-vierten Wohnung sein. Auch mit dem Verjährungseinwand haben sich manche Vermieter schon erfolgreich gegen Renovierungsansprüche ihrer Mieter gewehrt . Wie sich die Berufungsgerichte und der BGH hierzu verhalten werden, bleibt allerdings abzuwarten...

Kurze Verjährung bei Mietereinbauten:

Wie weit reicht die verjährungshemmende Wirkung einer Klage?

Eine Klage auf Rückbau hindert nicht die „kurze“ Verjährung für die Ansprüche auf Ersatz der durch den Rückbau entstehenden Schäden (hier: Mietkürzung der Nachbarmieter) – auch wenn die Schäden erst in Zukunft entstehen!

Darum geht es: Ein Gewerbemietverhältnis endet am 31.12.2002. Der Vermieter vermietet die Räume nahtlos weiter. Zur Vermeidung der Verjährung verklagt er den „Ex-“Mieter erfolgreich auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Da er die Maßnahmen erst dann erledigt haben will, wenn das Mietverhältnis mit dem aktuellen Mieter beendet ist, soll der ehemalige Mieter aber schon jetzt verbindlich bestätigen, dass er dann die rückbaubedingten Mietkürzungen der übrigen Mieter erstatten wird. Der Mieter meint, diese Ansprüche seien schon verjährt.

Hintergrund: Alle Ersatzansprüche des Vermieters wegen „Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache“ (§ 548 BGB) verjähren in 6 Monaten, nachdem der Vermieter die Räume zurückerhalten hat. Hierzu gehören nicht nur Ansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, sondern auch Ersatz derjenigen Schäden, die aus Anlass der Rückbauten entstehen.

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts: Der Mieter gewinnt den Prozess. Die Ansprüche des Vermieters auf Ersatz von Mietausfall sind nach Ansicht des Gerichts bereits seit dem 30.6.2003 verjährt. Die 6-monatige Verjährungsfrist gilt sowohl für den Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (diesen Anspruch hat der Vermieter durch rechtzeitige Klage gerettet) als auch für den rückbaubedingten Mietausfall- und Minderungsschaden (diesen Anspruch hat der Mieter nicht gerettet! OLG Saarbrücken, 18.12.2008 – 8 U 672/07

Das sagt Ihr Anwalt: Die 6-monatige Verjährungsfrist ist für den Vermieter sehr tückisch. Wie dieser Fall sehr anschaulich zeigt, kann er häufig gar nicht so schnell überblicken, welche Schäden bzw. welche Ersatzansprüche in Betracht kommen. Bei derart unübersichtlicher Sachlage hilft eine Feststellungsklage. Dafür muss der Vermieter seine Ansprüche (noch) nicht im Einzelnen angeben und kann trotzdem den Verjährungseintritt verhindern!

Betriebskosten-Abrechnung:

Müssen die Kosten für Be- und Entwässerung getrennt abgerechnet werden?

Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Be- und Entwässerung jedenfalls dann als Sammelposition einheitlich abrechnen, wenn er diese Wasserkosten einheitlich nach dem gemessenen Verbrauch verteilt abrechnet.

Darum geht es: In einem Mietshaus wird der Wasserverbrauch der Mieter durch die einzelnen Wasseruhren in den Wohnungen gemessen. In der Betriebskostenabrechnung legt der Vermieter dann diese Verbrauchskosten als eine einzige Position „Kalt- und Abwasser“ um. Der Mieter kürzt die Nachzahlungsforderung um diesen Betrag. Er meint, die Kosten von Be- und Entwässerung müssten separat ausgewiesen werden.

Hintergrund: Bis zu dieser Entscheidung entsprach es der ganz überwiegenden Meinung, dass der Vermieter die Frisch- und Abwasserkosten in der Betriebskostenabrechnung gesondert  auszuweisen und umzulegen hat.

Die Grundsatzentscheidung des BGH: Der BGH gibt dem Vermieter Recht! Der Mieter muss die Wasserkosten  also nachzahlen. Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass es für eine – formell – ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nur der bekannten 4 Mindestangaben bedarf: 1. Zusammenstellung der Gesamtkosten, 2. Angabe und Erläuterung der Verteilungsschlüssel, 3. Berechnung des Mieteranteils, 4. Abzug der Vorauszahlungen. Für die Gesamtkosten müssten nicht generell die einzelnen Kosten ausgewiesen werden. Vielmehr genügt auch eine zusammenfassende Abrechnung, wenn sie nur nachvollziehbar und prüffähig ist. Das ist bei einer einheitlichen Wasserabrechnung jedenfalls dann der Fall, wenn die Kosten einheitlich nach dem individuellen Frischwasserverbrauch verteilt werden. Denn der Mieter kann dann prüfen: Umlagefähigkeit, Kostenermittlung für Be- und Entwässerung sowie Kostenverteilung. (BGH, 15.7.2009 – VIII ZR 340/08)

Das sagt Ihr Anwalt: Ein langjähriger Streit in einer sehr praxisrelevanten Sachfrage ist entschieden. Die Entscheidung muss auch dann gelten, wenn sich die Tarife für Frisch- und Schmutzwasser unterschiedlich entwickeln.

Offen bleibt, ob der Vermieter unterschiedliche Kostenanteile ausweisen muss, also z.B. bei „Versicherungen“ die Kosten der einzelnen Versicherungsarten, bei „Straßenreinigung“ die Kosten der öffentlichen Straßenreinigung und des Winterdienstes. Der vorsichtige Vermieter sollte weiterhin getrennt ausweisen. Er erleichtert die Prüfbarkeit der Abrechnung. Und was nützt eine Abrechnung, die nur „gerade noch“ ihr Ziel erreicht – oder auch nicht erreicht?

Eigenbedarfskündigung:

Darf die GbR wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen?

Die GbR kann wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter kündigen. Das gilt selbst dann, wenn sie das Grundstück nur deswegen erworben hat, damit die Gesellschafter die Wohnungen umwandeln und selbst beziehen können, sog. Münchener Modell. Sie muss nur zuerst kündigen und dann umwandeln.

Darum geht es: Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mit 8 Gesellschaftern erwirbt das Eigentum an einem Mehrfamilienhaus in München. Erklärtes Ziel der Gesellschafter ist es, die einzelnen Wohnungen selbst zu beziehen. Daher werden die dort lebenden Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt. Anschließend wandelt die GbR das Haus in Eigentumswohnungen um. Eine kündigungsbetroffene Mieterin, die dort schon rd. 23 Jahre wohnt, möchte die Kündigung nicht anerkennen. Die GbR erhebt Räumungsklage.

Hintergrund Eigenbedarfskündigung bei Eigentumswohnung: Wenn ein Haus in Wohnungseigentum umgewandelt wird, ist der in der Wohnung lebende Mieter vor einer Eigenbedarfskündigung des (neuen) Wohnungseigentümers durch § 577a BGB geschützt: Nach dieser Norm darf wegen Eigenbedarfs mindestens 3 Jahre lang nicht gekündigt werden (verlängert für bestimmte, meist städtische Regionen auf bis zu 10 Jahre).

Hintergrund „Münchener Modell“: Die Verwertungsschritte sind folgende: Einwerben von Wohnungsinteressenten – Gründung einer GbR mit Zuweisung der einzelnen Wohnungen an die Gesellschafter – Kauf des Objekts durch GbR – Grundbucheintragung GbR – Kündigung wegen Eigenbedarfs – Sanierung – Aufteilung in Eigentumswohnungen und Zuweisung der Wohnungen an die Gesellschafter. Da die Eigenbedarfskündigungen zeitlich vor der Aufteilung in Wohnungseigentum ausgesprochen werden, gilt der Mieterschutz des § 577a BGB formal nicht. Einige Gerichte meinten, dass das eine Umgehung des gesetzlichen Mieterschutzes bedeutet.

Die Entscheidung des BGH: Der BGH gibt der GbR Recht – ihre Räumungsklagen sind in letzter Instanz erfolgreich! Der Mieterschutz des § 566a BGB greift nicht, weil zuerst gekündigt und dann umgewandelt wurde. (BGH, 16.7.2009 – VIII ZR 231/08).

Das sagt ihr Anwalt: Der umwandlungswillige Bauträger hat künftig leichtes Spiel: Er muss nur die Aufteilung in Wohnungseigentum an den Schluss des mehraktigen Erwerbs- und Verwertungsprozesses stellen. Und nicht nur das: Der BGH lässt auch ausdrücklich das Miteigentümer-Modell zu, bei dem die Erwerber nicht als GbR, sondern als Bruchteilsgemeinschaft nach dem Erwerb erst kündigen und dann erst umwandeln.

Kaution und neuer Eigentümer:

Schuldet der Erwerber die Kautionsrückzahlung in jedem Fall?

Der Grundstückserwerber schuldet nur dann die Rückzahlung einer Kaution, die er vom Veräußerer nicht erhalten hat, wenn der Kaufvertrag nach dem 31.8.2001 (Inkrafttreten der Mietrechtsreform) abgeschlossen wurde.

Der Fall: Der Mieter zahlt eine Kaution von rd. 48.000 DM. Im Mai 2001 wird das Grundstück verkauft. Im März 2002 wird der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt der Mieter vom Käufer die Rückzahlung der Kaution. Der Käufer protestiert: „Ich habe die Kaution vom vormaligen Eigentümer gar nicht erhalten und kann sie daher auch nicht herausgeben.“

Hintergrund: Nach altem Recht musste der Käufer eine Kaution nur dann zurückzahlen, wenn er sie vom Verkäufer auch erhalten hat. Anders nach der Mietrechtsreform zum 1.9.2001. Mit dem neuen § 566a BGB haftet der Käufer für die Rückzahlung auch dann, wenn er sie nicht bekommen hat. Aber auf welches Rechtsgeschäft kommt es an? Hier stand zur Auswahl:

·         Zeitpunkt des Kaufvertrags (Mai 2001). Folge: Anwendung altes Recht – Erwerber haftet nicht für Kaution oder

·         Zeitpunkt Eigentumsumschreibung im Grundbuch (März 2002). Folge: Anwendung neues Recht – Erwerber haftet für Kaution.

Die Entscheidung des BGH: Der Erwerber haftet nicht! Maßgeblicher Zeitpunkt für den Stichtag 1.9.2001 ist der Vertragsschluss (hier: Kaufvertrag im Mai 2001). Daher ist altes Recht anzuwenden mit der Folge, dass der Erwerber nur haftet, wenn er die Kaution auch tatsächlich erhalten hat. Da vorliegend der Erwerber die Kaution nicht ausgehändigt bekommen hat, muss er sie also auch nicht dem Mieter zurückgeben. Dieses Ergebnis begründet der BGH mit dem gesetzgeberischen Willen: Der Gesetzgeber wollte das berechtigte Vertrauen eines Grundstückserwerbers schützen. Wenn aber der Kaufvertrag vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurde, hatte der Erwerber keinen Anlass, die Kautionen zum Thema der Vertragsverhandlungen zu machen. (BGH, 8.7.2009 – VIII ZR 205/08)

Das sagt Ihr Anwalt: Der neue Eigentümer muss die nicht erhaltenen Kautionen also nur unter zwei Voraussetzungen zurückzahlen:

·          Das Mietverhältnis muss nach dem 1.9.2001 beendet worden sein und

·          Der Kaufvertrag muss nach dem 1.9.2001 abgeschlossen worden sein.

Vorteilhaft ist es, beim Kaufvertrag eine Haftentlassung des Verkäufers zu vereinbaren. Die erforderliche Zustimmung der Mieter wird meist problemlos erteilt.